Guide til bolig selvsalg

Hvad skal du være opmærksom på ved salg uden en ejendomsmægler?

Fordele: Ved selvsalg uden en ejendomsmægler, kan besparelsen anvendes som indskud i din nye bolig, eller til at gøre boligen mere attraktiv eller til at sænke prisen, hvilket mægleren sandsynligvis ville have presset dig til alligevel efter en liggeperiode. Den sælgende faktor for de fleste boliger er pris og flotte fotos. En boligadvokat kan lave alt det indviklede, så du bare skal koncentrere dig om at sælge.

Ulemper: Der findes boligkøbere som føler sig utrygge ved køb uden en ejendomsmægler. Specielt vil de undgå at skulle forholde sig til følelsesmæssige og økonomiske forhold hos sælger hvis boligen ikke bliver solgt til prisen. En boligvideo og tilstrækkeligt med fotos, kan udgøre mange fremvisninger eller reducere antallet af “osere”? Du kan også få en uvildig til at fremvise boligen.

Proaktiv

Vær proaktiv og følg guiden til bolig selvsalg nedenfor. Til gengæld kan du selv styre processen og kender fordelene ved boligen og lokalområdet.

Ligger din bolig attraktivt, behøver du sikkert ikke gøre andet end at få en annonce i lokalavisen eller på sociale medier. I andre tilfælde bør du måske annoncere på Boliga eller måske på Boligsiden som kun lader sig gøre via en boligadvokat. Overvej om du bør bruge penge til en håndværker, en boligdekoratør, en mand og bil til oprydning eller en havemand?

 

Det ejendomsmægleren ikke fortæller 

En mægler er en sælger og solgt eller gratis er med modifikationer. Mægleren tjener ofte 3500 kr. på bestilling af en fotograf, 1200 kr. på fremskaffelse af offentlige dokumenter og hertil en mulig gevinst på boligtilsyn.

Skuffesalg? I skuffen har mægleren i bedste tilfælde købere som venter på en meget populær bolig. En bolig som alligevel sælger hurtigt, hvis den kommer på markedet. En bolig som ikke sælger, sælger måske heller ikke ved skift af mægler – spar mægleren og brug beløbet til at opgradere boligen eller reducere prisen for et hurtigere salg.

Fotos via en ejendomsmægler koster typisk 5000 kr. og sker via en fastaftale med et fotobureau som får 1500 kr. hvoraf 400 kr. går til freelance fotografen inklusiv kørsel og plantegning samt 20 fotos.

Såfremt du vælger at skifte mægler, skal der tages nye billeder, laves ny plantegning og betales 5000 kr. igen. Dette kan undgås ved henvendelse til en boligfotograf udenom mægleren hvor billederne bliver dine.

Guide til bolig selvsalg – Trin for trin guide

  1. Find om muligt dine gamle boligdokumenter frem.
  2. Skal boligen opfriskes? Huller lappes, ny maling, udskiftning, udsmidning. Gør boligen præsentabel.
  3. Bestil boligfotografen som tager flotte lyse billeder, opmåler til plantegning samt redigerer fotos. Tilføj eventuelt dronefotos eller en boligvideo.
  4. Kontakt kommunen eller tinglysningskontoret og få tingbogsattest, ejendomsrapport, ejendomsskattebillet, matrikelkort restgældsoplysninger og BBR ejermeddelse.
  5. Bestil en samlet pakke med tilstandsrapport, el-installationsrapport og energirapport hos eksempelvis Energihuset Danmark eller hos Boligtjek eller anden udbyder.
  6. Sæt en minimumspris og vurder en skarp salgspris udfra kvm pris for området som findes på Boliga eller Boligsiden. Sammenlign med lignende huse i området, se fordele og ulemper ved din bolig. Giv boligen karakter fra 1-5 udfra beliggenhed, skoler, by, naboer, trafik, byzone, natur og udsigt.
  7. Lav en boligannonce eller bestil et udkast hos Horisontfoto.dk
  8. TIL SALG skilt kan du eventuelt selv lave eller kan købes på nettet eller via Horisontfoto.dk
  9. Kontakt en boligadvokat for udførelse af dokumenter samt annoncering via Boligsiden
  10. Vælg annoncering på Boliga eventuelt via Horisontfoto.dk og på Boligsiden via boligadvokaten, anvend eventuelt Facebook og Instagram.
  11. Fremvis boligen, hold åbent hus med skiltning eller via Facebook. Vil du ikke selv, kan Horisontfoto.dk fremvise boligen.

Besparelse ved selvsalg
Der er typisk 50.000 og 120.000 kroner at spare, hvis man selv sælger sin bolig. Salæret til ejendomsmæglere er mellem 40.000 kroner og 150.000 kroner. Sætter du boligen tilsvarende ned, bliver boligen solgt hurtigere.

Udgifter ved selvsalg
Udgifter ved selvsalg til egen familie eller funden køber 10.000 – 35.000 kr.
Udgifter ved selvsalg via boligadvokat samt annoncering 25.000 – 45.000 kr.

Offentlige dokumenter
Fås via kommunen eller tinglysningskontoret 500 kr.

Tingbogsattest                              175 kr.
Ejendomsdatarapport                   325 kr.
Ejendomsskattebillet                        0 kr
Restgældsoplysninger                      0 kr
Matrikelkort                                       0 kr
BBR-ejermeddelelse                         0 kr

 

Bestil boligfotograf 

Pris via Horisontfoto.dk 1.500 – 3.500 kr.

Flotte billeder kan virkeligt booste dit salg. Når du kontakter Horisontfoto.dk udenom ejendomsmægleren / fotobureauet får du en lavere pris, mere fleksibilitet og mindre bureaukrati. Billederne kan beholdes også ved skift til en mægler eller mellem flere mæglere. Der er ingen aflysningsgebyrer og generelt mere tid og mindre stress.

 

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

En tilstandsrapport og en elinstallationsrapport er ikke lovpligtige, når et hus skal sælges, men er begge et krav hvis der skal tegnes en ejerskifteforsikring. Derfor er det mere reglen end undtagelsen, at du som sælger får rapporterne udarbejdet og dermed opnår en samlerabat for alle 3 rapporter.

Der tilbydes alle 3 rapporter for et samlet beløb på under 9.000 kr. 

 

Boligadvokat honorar

Papirarbejdet 6 – 12.000 kr.

Honorarets størrelse afhænger først og fremmest af arbejdets omfang og ejendommens pris. Få fra start en klar aftale med advokaten om prisen, som nemt kan svinge mellem 6.000 kroner og 12.000 kroner inklusiv moms. Boligadvokaten er både rådgiver og kan sørge for fremskaffelse af dokumenter, udarbejdelse af kontrakt og aftaler, annoncering på Boligsiden.dk,  vil stå for handlen og overlevering samt det økonomiske.

 

 Markedsføring og annoncering

Facebook, Instagram  0 kr.

Boliga 700 kr. mdl. (4200 kr per 6 mdr)

Boligsiden 1500 – 3500 kr per kvartal

 

 Indfrielse af realkreditlån og pantebreve

Typisk 3 – 6000 kr. via en ofte gratis deponeringskonto i egen bank – Penge fra køber frigives når skødet er tinglyst uden anmærkninger. Banken indfrier realkreditlån hvorefter eventuel overskud frigives til sælger.

 

 Ejerskifteforsikring

Normalt deler sælger og køber udgiften for den laveste forsikring og koster 7.500 – 25.000 kr. (7.500 kr for sælger)

En ejerskifteforsikring er ikke noget krav. Den sikrer sælger og køber nogle år frem, hvis der er fejl og mangler, som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og el-installationsrapporten.

Prisen på en ejerskifteforsikring varierer med husets alder, størrelse og dækningens varighed, men svinger også fra selskab til selskab.

Sælger indhenter på baggrund af rapporterne selv et tilbud fra et forsikringsselskab og skal kun betale halvdelen af tilbudsprisen – også selv om køber vælger at tegne en dyrere forsikring. Vælger køber at undlade at tegne forsikring, skal sælger ikke betale. VIGTIGT! Såfremt at køber ikke modtager tilbud om ejerskifteforsikring samt tilsynsrapport som er max 6 måneder gammel, står sælger med ansvaret for boligens fejl og mangler fremover. Dette tager advokaten sig normalt af.

 

 Betaling af tinglysning og skøde er afhængig af geografisk placering

Ligger ejendommen vest for Storebælt, deles tinglysningsafgiften på skødet ofte mellem køber og sælger med halvdelen til hver. Ligger ejendommen øst for Storebælt, er det fast praksis, at køber betaler alle omkostningerne ved skødets tinglysning.

 

Gode råd til selvsalg. (Uddybende) selvsalg af bolig, bolig selvsalg, guide til bolig selvsalg, spar ejendomsmæglersalæret, salg uden ejendomsmægler, billig boligsalg, billig ejendomsmægler, spar ved hussalg, tjen penge på boligsalg, guide til bolig salg, klargøringsguide til boligsalg, hvilken ejendomsmægler, bedste ejendomsmægler,

Sæt en knivskarp udbudspris

Reducer eventuelt prisen med det halve af det sparede mæglersalær og få et hurtigt salg.

Vær realistisk og pas på med at sætte prisen for højt, sammenlign med andre boliger til salg i området og de reelle priser på solgte boliger. – vurder om din bolig skiller sig ud fra de andre boliger i området. Det kan for eksempel være, hvis din bolig har en god beliggenhed eller er i bedre stand.

Lav en spændende annonce

Annoncen er købers første møde med din bolig, sørg for, at den tager sig godt ud. Inden du tager billeder af boligen, skal du sørge for at rydde op og gøre boligen indbydende. Fjern rodet, som f.eks. pilleglas, tandbørster, fjernbetjeninger, gamle håndklæder, vasketøj, madvarer og skjul løse ledninger. Sørg for at lys, lys i emhætten samt stearinlys er tændt og værelsesdøre åbne samt persienner er oppe, så boligen fremstår så lys som muligt. Det er uhyre vigtigt, at billederne er af god kvalitet. Skriv en god beskrivelse af din bolig og lokalområdet.

Indhent dokumentation og fremstå professionel

Indhent al den relevante dokumentation. Nogle af informationerne kan du med fordel skrive direkte ind i salgsannoncen, så den ser mere professionel ud. Det er vigtigt, at de økonomiske oplysninger står tydeligt i opstillingen, så en mulig køber kan vurdere, om din bolig er inden for deres budget. Hav anden dokumentation klar til når køberne henvender sig, så du hurtigt kan give dem oplysningerne. Relevant dokumentation er blandt andet BBR-meddelelse, tingbogsattest, tilstandsrapport og energimærke, dokumenter om eventuelle servitutter og tilbud om ejerskifteforsikring.

Prioritér købers tid og vær til stede på fremvisningen

Det en god ide, at du efterkommer interesserede køberes ønske om at se boligen. Besvar derfor henvendelser hurtigt og vær imødekommende allerede fra første kontakt. Til fremvisningen skal du naturligvis også være imødekommende; vis rundt, svar på spørgsmål og træk dig så tilbage og lad de interesserede købere se sig om på egen hånd. Sørg for at notere navn, email-adresse og telefonnummer på potentielle købere, så du kan kontakte dem senere i forløbet. Vil du ikke selv vise boligen frem, så book fotografen eller anden ikke involveret part til at åbne og holde øje.

Gør brug af gratis og købte annonceringsmuligheder

På Facebook findes der stribevis af grupper, du kan lave et opslag i. Du kan også selv oprette en Facebook-side for din bolig. Fordelen ved at gøre det, fremfor kun at lave et opslag på din egen Facebook-væg, er, at du kan bruge penge på at få boligen vist i newsfeed’et hos folk, der interesserer sig for boliger og som bor inden for en bestemt radius af din bolig. Husk at fortælle dine venner, din familie, dine kolleger og dine naboer om salget og få dem til at dele dit opslag eller din annonce på de sociale medier. Derudover kan du betale for annoncering af boligen på diverse boligportaler, eller på Boligsiden via boligadvokaten.

Find din mindstepris

Når en potentiel køber viser interesse og kommer med et bud, er det vigtigt, at du har gjort op med dig selv, hvad din mindstepris er, så du har en ide om, hvor meget du er villig til at forhandle. Køberen vil helt sikkert byde under udbudsprisen. Du må gerne komme med et modbud, men du må også fastholde din udbudspris. Er der stor interesse for din bolig, har du mulighed for at lave en budrunde blandt de interesserede købere. Hvis du ikke kan blive enig med køberen, så afslut kontakten på en værdig måde. Det kan være, at køber vender tilbage på et senere tidspunkt.

Få professionel hjælp

Sørg for at papirarbejdet er fuldendt. Derfor er det en rigtig god ide at benytte en boligadvokat til at få handlen afsluttet. Advokaten har en ansvarsforsikring og kan udarbejde købsaftalen, indhente dokumenter og sørge for, at købesummen bliver frigivet. Det giver både sikkerhed for dig selv og for køberen. Boligadvokaten har også adgang til annoncering på Boligsiden.

Se priser for en boligfotopakke her hos horisontfoto.dk

Spar ejendomsmægler salæret  ved salg af bolig